北辰实业2022年年度董事会经营评述

北辰实业（601588）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的业务情况

公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。

房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市（300778）拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体、会展产业数字化转型发展标杆，并致力于打造国际一流的会展品牌。

公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管公司为依托，对会展及地产配套的写字楼、公寓、综合商业等业态进行专业化运营管理，通过建立统一的资产中心管理模式，以智慧科技赋能物业运营管理，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌。

二、报告期内核心竞争力分析

公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十六年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。

另一方面，公司凭借20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

三、报告期内公司所处行业情况

二零二二年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，经济总量持续扩大，发展质量稳步提升，改革开放全面深化，就业物价基本平稳，保持了经济社会大局稳定，全年GDP增速为3.0%。

1、房地产开发

二零二二年，我国房地产市场进入深度调整阶段，在坚持“房住不炒”总基调不变的基础上，多次释放积极信号并优化调控政策。为刺激需求，多地政府先后出台降低首付比例及房贷利率、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策，力促刚性和改善性需求释放；为稳定供给，中央各部门和地方政府多渠道为房企提供资金支持，优化预售资金监管，加速落实“保交楼、稳民生”，行业政策环境进入全面宽松周期。

总体来看，尽管供求两端频出利好政策，但经济下行压力加大、“断供”事件频发，居民购房意愿持续走弱，市场成交保持低迷态势，房价呈下行走势，房地产市场整体回暖情况不及预期。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二二年全国房地产市场商品住宅销售面积114,630万平方米，同比下跌26.77%，商品住宅平均销售价格为人民币10,185元/平方米，同比下跌2.03%。

一线城市中，北京商品住宅市场成交规模明显下降，成交均价结构性上涨，库存规模上行；上海、深圳及广州商品住宅市场成交面积大幅下滑。二三四线城市商品住宅市场成交规模均显著下降，成交均价在上半年整体呈横盘态势，在下半年受房企打折促销等因素影响持续下行。

2、会展（含酒店）及商业物业

二零二二年，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下（300959）结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，会展业数字化转型趋势愈加明显，但受经济环境影响，多地出台政策暂停举办大型聚集性活动，全国会展业项目规模大幅缩减，收入下降依然严重。酒店业业绩承压，出租率下行；写字楼市场净吸纳量大幅下滑，空置率上扬，租金水平普遍下降；公寓市场平均租金小幅下滑。

四、经营情况讨论与分析

二零二二年，公司聚焦主业，整合资源，加强管控，防范风险，持续推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。

1、房地产开发

在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营策略，着力增强房地产开发业务抗风险能力。

紧抓销售回款，促进库存去化。公司积极应对行业挑战，精准制定营销策略，强化数字化推广手段，上线“北辰橙享家”营销程序，多维度拓宽宣传力度，创新节日销售互动，加速实现销售去化回款。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币124.24亿元（含车位）和61.63万平方米。其中，长沙城市中心销售额、销售回款、营业收入三项主体经营指标完成均超人民币20亿元；杭州城市中心聆潮府项目开盘售罄，并实现交付率90%以上；海口城市中心保障房北辰长秀仕家项目完成签约人民币11.3亿元，成为区域安居工程标杆；北京城市中心揽境项目抢抓市场窗口期，提前2个月住宅清盘，实现合同金额人民币25.8亿元。

加强流程管控，做好风险防范。加大对重点项目销售、结算、资金监管、到期债务等资金线条和开发、营销、运营、工程等业务线条的定期梳理分析，加强全流程严管控，完善风险评估机制。加强合作项目合规审查，防范项目风险外溢。加强战略集中采购，有效降低采购成本，压缩固定费用支出。

推进精细化管理，提升运营水平。充分总结项目开发经验，以目标管理、资源控制、利润规划、指标评估为触点，全面推进大运营管理体系建设，合理设定项目目标和定位，加强土地资源和销售资源计划管理，实现全周期和全专业利润管控，强化业务指标衡量标准，保障项目质量，提升运营水平。

加快项目建设，保障平稳交付。公司聚焦风险防范，加强现金回款，重视企业责任担当，强调住宅品质保障，加快推进项目建设，制订专项工期计划，抽调专员驻场督导，严格履行交付检查，确保高质量如约交付，全年完成9批次约4000户住宅平稳交付。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司抢抓机遇，整合资源，加快数字化赋能，最大程度降低经济环境对公司业务的影响。

高质量服务北京冬奥会、冬残奥会。公司旗下北京北辰洲际酒店、北京北辰五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店及国家会议中心入选奥林匹克大家庭酒店场馆，作为国际奥委会和国际残奥委会的赛时总部及赛事运行调度指挥中心，负责接待奥委会主要官员。国家会议中心大酒店与亚运村宾馆作为签约酒店，负责接待服务冬奥会媒体及技术官员。公司充分发挥多年积淀的专业服务保障经验，从硬件环境改造和软件服务品质提升双向发力，以媒体服务零投诉、场馆运行零事故、团队员工零感染，圆满完成北京冬奥会、冬残奥会服务保障工作，再次用北辰标准向世界展示“北京服务”风采，公司品牌影响力进一步提升。

积极拓展会展上游业务。公司控股子公司首都会展集团作为中国国际服务贸易交易会（简称“服贸会”）专业运营商，积极推进服贸会市场化、专业化运作。二零二二年，统筹一会两馆三场地，国家会议中心一期、二期首次“双馆联动”，展览展示面积增至15.2万平方米，线下参展企业2441家，展览期间累计入场27.5万人次，展会规模、质量和市场化水平进一步提升。此外，公司加速拓展会展上游业务，会展上游产业链进一步完善。报告期内首都会展集团与北京燃气集团签署合作合同，成为第29届世界燃气大会（WGC2025）独家承办单位；积极参与Sibos2024金融大会申办，引入中国（北京）国际视听大会、北京国际医疗美容产业发展及产品博览会；成功主办首届国际会展经济发展论坛和第四届中国西部供应链与物流技术装备博览会，承办第33届中国制冷展。

稳步推进受托管理业务。报告期内，公司在桂林、北京、德州、南京、珠海等地，新签约6家受托管理场馆及酒店，新增顾问咨询项目6个。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国29个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，顾问咨询场馆及酒店项目58个，受托管理场馆及酒店项目41个，实现受托管理场馆总面积达388万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保持领先。

深入开展会展行业研究。公司发挥智库作用，服务会展产业发展，承接北京市商务局《新时期北京市会展业发展研究》课题，发布《中国展览指数报告（2021）》，为北京市“十四五”时期会展业发展规划高效落地和精准施策提供智力支持；推进校企合作，深化产教融合，开展会展人才培养。

加快推动会展数字化建设。公司以承办2022年服贸会为契机，加强在会议展览中数字化和智能化的研发和应用，持续推进数据信息互联互通和多场景深度融合。建设完成服贸会APP云会议、云直播和云洽谈等功能模块，搭建服贸会数字平台。开发线上证件系统、展位销售系统和观众CRM系统，提升客户使用体验。上线会展知识管理系统，将会展及相关产业信息以数字化方式分类存储，有效应用到员工培训、业务拓展，努力打造成为行业发展咨询、竞争情报分析、企业管理咨询的综合云分析服务平台。

（2）商业物业

聚合力，成立商业管理公司。为提升商业物业综合运营效益，公司投资成立全资子公司北京北辰商业管理有限公司，以会展为龙头，带动写字楼、公寓、综合商业等各业态协同发展。在实现自持物业精细化管理的基础上，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌，打造公司新的战略支撑点。

稳经营，积极调整营销策略。针对写字楼业态和公寓业态，公司积极拓展销售渠道，不断挖潜客户资源，制定精准销售策略，出租率保持平稳。

3、融资工作

公司统筹制定资金管控措施，加强多渠道融资，强化现金流管理，持续优化负债结构，巩固财务安全边际。报告期内分别完成2022年度第一期、第二期中期票据和2022年公司债券的发行工作，实现融资金额人民币33.07亿元，票面利率维持在行业较低水平。

五、报告期内主要经营情况

二零二二年，公司实现营业收入人民币1,298,894.0万元，同比下降41.45%。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币-143,830.7万元、-165,284.4万元和-157,551.6万元。其中，房地产开发板块受宏观调控、结算周期的影响可结转面积下降，实现营业收入人民币1,096,454.1万元（含车位），同比下降45.53%，同时公司对部分房地产项目计提存货跌价准备，税前利润为人民币-60,814.9万元。会展（含酒店）及商业物业板块受经济环境影响，实现营业收入人民币188,178.2万元，同比下降1.48%，税前利润为人民币-9,547.9万元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

二零二三年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，更大激发市场活力和社会创造力，提升内需对经济增长的拉动作用，着力稳增长稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间。

就房地产开发业务而言，我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

就会展（含酒店）及商业物业而言，我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，为公寓市场提供了良好的政策环境。商务部《“十四五”商务发展规划》提出要完善会展业发展协调机制，提升区域性展会平台，打造高水平、专业性、市场化品牌展会，发展线上线下融合的展会模式。国家发展改革委《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出要全面促进消费，积极发展服务消费，我国会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展空间和机遇。

(二)公司发展战略

公司将继续保持战略定力，不断健全市场化运营机制，提升治理管控水平，推进产业数字化转型，构建房地产、会展、商业物业板块相互支撑、优势互补、协同发展的新格局，推动公司高质量发展。

1、房地产开发

公司将继续加强整体统筹，谋划长远发展，着力打造具有北辰特色的地产品牌。土地储备方面，加强土地市场研究，优化重点区域布局，做好优质城市深耕，合理控制土地储备规模，科学统筹开发计划，确保公司可持续发展。产品打造方面，围绕提升产品核心竞争力、培育差异化竞争优势，立足市场需求，从建筑空间、景观设计、科技赋能等方面创新产品体系，打造品牌特色，增加品牌溢价，更好满足刚需与改善型住房需求。运营管控方面，全力推进大运营体系建设，提升风险防控意识。加强工程进度管控，防范潜在交付风险；加强工程质量管控，提升客户满意程度；加强销售回款管控，确保现金流量安全；加强成本预算管控，提高资金使用效益。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司将聚焦服务国家大局、首都“四个中心”功能建设和城市产业综合发展，领跑会展行业发展，全力打造国际一流的会展品牌。同时，以会展为龙头，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展，努力打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。

会展业务板块，加强战略谋划，将会展业务与首都“四个中心”功能建设、城市产业综合发展紧密结合，领跑行业发展。拓展上游业务，强化资源整合、力量整合，深入策划自主IP展会，壮大自有展会规模，积极引进外部优质资源，共同创办合作展会。巩固场馆管理优势，加强场馆管理队伍建设，完善场馆管理标准，创新输出管理模式，加大受托市场开拓。培育酒店管理品牌，做好酒店管理标准建设、人才队伍建设与品牌体系建设，加强市场开拓，提升输出管理规模。打造会展业领先智库，瞄准国际化会展市场前沿，强化会展行业发展趋势及产业政策研究，为公司会展产业发展提供科学策略建议，为会展行业政策制定提供专业深度参考。

商业物业板块，公司将充分发挥北辰商管公司的平台优势，加快从分散式独立经营向扁平化统一管理高效转换，系统谋划写字楼、公寓等亚奥区域物业资源优化升级、创新发展，努力提升公司资产质量和价值。加强行业对标，强化运营管理能力，规范提升服务标准，建设专业化管理运营团队，有序扩大业务规模，适时推进品牌输出。

3、融资工作和资本开支

公司将结合市场行业政策变化，充分利用“总部融资”模式，积极拓展多元化融资路径，持续优化资产负债结构，提升资金使用效率，有效降低费用支出，重视销售回款质量，强化现金流量管理，提升公司整体抗风险能力和经营韧性，增厚资金安全边际，保证资金链稳定性。

二零二三年，公司预计固定资产投资人民币4.0亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

(三)经营计划

二零二三年，公司房地产开发业务预计实现新开工面积23万平方米，开复工面积308.71万平方米，竣工面积157.48万平方米。克服房地产调控政策影响，公司力争实现销售面积78.71万平方米，签订合同金额（含车位）人民币130亿元。

公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。

(四)可能面对的风险

1、市场风险

房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展战略，坚持适度规模，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

2、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，但“房住不炒”的总基调仍将持续，房企面临的政策风险在一定程度上仍存在。

针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策和宏观经济环境变化，依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

3、人才储备的短期风险

随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，选聘职业经理人，全面推行经理层成员任期制契约化管理，举办企业领导人员与年轻干部人才提升经营管理能力等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设；通过开展会展集团“雄鹰、飞鹰、精鹰”、地产集团“领航、远航、启航”三级人才培养体系，加速人才储备；通过加大应届毕业生的引进与培养，开展“优培计划”，强化基础人才队伍建设。