10套房源称霸博鳌 旅游地产期待正能量

　　继国庆小长假海南楼市的“冷清”开局后，10月中旬的的海南楼市再显疲态，据海南新浪乐居监控数据显示，10月上半月海南商品房签约1391套，环比9月(1859套)下滑25.17%；签约面积140547.28平方米，环比9月(206135.07平方米) 下跌31.28%。

　　进入秋季之后，主打旅游地产的海南楼市却迟迟等不到“银十”的到来，这一态势从本次琼海线的看房团中就可一窥其中。

　　10套房源已成博鳌霸主

　　本次看房团以琼海专线的旅游地产为主，四个项目都属于旅游养生地产。“从国庆到现在，我们共卖出10套房源，虽然都是小户型，但纵观整个博鳌的旅 游地产项目，算是销量最好的了”，博鳌金湾的营销总监张士勇向乐居编辑透露，而对于“金九银十”，张总监表示，包括全国在内，这一概念已经逐渐淡化了，尤其在是在海南，旺季的来临往往比内地市场来的更晚一些。

　　“11、12月份才是海南游客上岛旺季，由于气候的明显差异，北方的候鸟老人群体会在这个时间源源不断的上岛旅游度假，真正的旅游地产的旺季才会来临。”张总监同时表示，除了在海南，他们也在全国各个省市举行岛外推介会的方式，为海南旅游地产11、12月份的旺季做前期的预热。“相对于其他城市的购房高峰，10月份的海南市场只能用常规营销策略维持。”

　　与博鳌金湾所处的尴尬际遇一样，另一主打旅游地产的项目销售情况同样不容乐观，均价15000/平的美丽熙海岸从10月份到现在，商品房销售套数仅为6套，且多为小户型的房源。

　　对于此种情况，美丽熙海岸的置业顾问认为，“旅游地产所等待的旺季并未来临，10月份的上岛游客尚未得到高峰值，而项目本身从2009年9月开盘至今，资金回款已达1亿，资金链的充足能够让我们信心饱满的等待旺季的来临。”

　　“金九银十”的神话在旅游地产似乎不复存在，这一情景从7月份到现在的开盘情况也尽显无疑。据海南乐居楼盘数据库资料显示，继7月楼市“零开盘”之后，8月开盘依旧延续惨淡景象，只有三项目开盘，9月上升到6家。到了10月，各大开发商才开始集中火力，拟开盘的项目有16个，然而目前10月已过半，开盘数量却离总数相差甚远。

　　面对房地产旺季的“金九银十”，资深地产人士车守辉则表示，金九银十并不是海南的楼市旺季，从2003年至今十年中，就只在06、07这两年有过“金九银十”。

　　来自江西南昌的看房者黄先生认为，旅游地产的房价会在明年出现大幅度的下跌，首先，政府的宏观调控政策一直没有停止过，虽有些省份有所松动，但总体的趋势不会改变，这对主打旅游地产的海南楼市是一个不小的影响；其次，商品房预售许可证的审批权下放再次大大降低了房企的开发“门槛”，随着不断的库存量会增加；同时部分房企的资金链回笼一直是困扰他们坚守价格的重要因素之一。

　　营销策略博出位

　　在此次看房团的四个项目中，虽际遇相同，但各方的营销策略却千差万别。“相对于单一的线性宣传，博鳌金湾在本次杭州房展会期间，以“980元现金换来回免费看房机票，食宿全免”的优惠信息吸引了不少内地买房者，对于客流量稍显稀疏的琼海旅游地产，是一剂不错的强心针。

　　与博鳌金湾相比，万泉河温泉小镇所秉持的策略更具针对性，在渠道销售为王道的旅游市场下，万泉河温泉小镇运用庞大的销售渠道，针对全国各大高校的教授团、院长这一级别的购房团体进行面对面的宣传。

　　“万泉河温泉小镇所主打的旅游养老地产，而与之购房能力相符的教授团普遍都是上了年纪的人，他们更注重养生的细节，而这样的渠道销售更加契合养生类楼盘的主要目标群体。

　　相对较为“淡定”的美丽熙海岸则采取较为保守且长期的营销策略，“渠道销售依然是旅游地产的关键出路，但我们所针对的岛外购房群体相对较为理性和保守，在营销策略上也需要打持久战，项目从开盘至今已经销售回款1亿元，资金链不是我们首先要考虑的问题，重点是如何做好品质和软性配套的服务设施”美丽熙海南营销总监陈文艺表示，“面对青黄不接的销售时节，要有充足的信心迎接下一个旺季的到来。”目前，美丽熙海岸所主打的折扣是全款87折；分期91折；非本地购房者成交享受2500元每套交通补贴。

　　精装4000同质化再被提起

　　“理想是丰满的，现实却是骨感的”，对于博鳌的配套设施，许多开发商都一直持理论上的乐观，海南省房协副秘书长曹雨认为博鳌现在的各种配套设施还是很稀有的，医疗、超市、学校等基础配套设施还不完善，交通环境不便利也是助因。

　　与海口、三亚不同，因为亚洲论坛，博鳌被世界所熟知。也正如此，博鳌的城市规划起点和基础设施建设都是高规格的。根据规划，在未来10年将建成国际性的航空港、邮轮码头以及跑马场等一系列基础设施，依托当地自然资源发展旅游、酒店、会展、博彩、游艇等高端产业。然而就博鳌目前的现状来说，这些规划究竟能否如约实现，还是个未知数。

　　“拎包入住”等精装广告标语便成为博鳌旅游地产提升自身品质的重要端口，但据乐居编辑了解，本次看房的四个项目中，都不约而同的打出了“精装4000”的标语，我们甚至可以看到精装修标准都是出奇的一致。大多数对外都是4000元精装修的标准，而且主力的类型非常一致，洋房公寓是主力，别墅这几年越来越少，更重要的是面积区间也出奇一致，例如美丽熙海岸、博鳌金湾、万泉河温泉小镇、天来泉养生俱乐部产品类型都大同小异。

　　自1996年博鳌开始进行一级土地市场开发，到2002年尽管亚洲论坛已开幕，但博鳌直到2004年才有真正意义的开发商开始进入开发，2008年才出现了首个房地产项目。截至2011年底，博鳌已累计出现房地产项目16个。

　　博鳌金湾营销总监张士勇对产品同质化表达了自己的看法，“任何区域发展都不可避免同质化现象，加上博鳌发展起步较晚，大家应以发展的眼光看博鳌。就产品本身来说，虽然都是精装4000，但在产品细节上还是有区别的，如园林绿化，有东南亚热带风、欧洲简约风情、北美夏威夷风格，在室内软装上，所采用的原料和风格也都体现各个项目的特色。“同质化”不可怕，最具关键问题是，我们应该如何将自身的特色极致展现，将其优势和差异融合并用，并作出新的事物。这一点，才值得我们共同探讨。”

　　从本次琼海专线看房团，旅游地产虽还未等到“金九银十”的到来，但各个项目本身都相对“淡定”地应对这种态势，万泉河温泉小镇销售经理徐蔷华认为，“做好自身品质本身才是关键，在未来的两个月内，做好准备做一个漂亮的翻身战，也希望包括博鳌在内的整个海南地产界都传统一种积极的正能量，共同应对海南旅游地产真正的黄金周的来临。”

（来源：新浪房产）　

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